| Beste aanwonenden van het plan Vessem-Noord, We hebben afgesproken je ieder kwartaal te informeren over de ontwikkeling van Vessem-Noord. In de vorige nieuwsbrief hebben we aangegeven dat we verder zouden werken aan het verkeersonderzoek, water en riolering, de financiële uitwerking en de voorbereiding van het omgevingsplan. Een omgevingsplan bevat de regels van de gemeente over wat op een bepaalde plek mag worden gebouwd en gebruikt en onder welke voorwaarden. Voor Vessem-Noord wordt de eerder vastgestelde gebiedsvisie uiteindelijk vertaald naar deze regels. Sinds de vorige nieuwsbrief zijn verschillende onderzoeken en berekeningen afgerond. Daardoor hebben we nu een veel completer beeld van wat nodig is om Vessem-Noord te kunnen ontwikkelen. Vessem-Noord is de aangewezen locatie voor de woningbouwopgave van Vessem. De gemeenteraad heeft hiervoor de gebiedsvisie vastgesteld. Ook de provincie en het waterschap zijn bij de ontwikkeling betrokken, denken mee en staan positief tegenover woningbouw op deze plek. De vraag is dus niet óf Vessem-Noord een geschikte plek is om woningen te bouwen, maar hoe we het plan het beste kunnen uitvoeren. De volgende stap is om de woningen, de inrichting van het gebied en de kosten goed met elkaar in balans te brengen. In deze nieuwsbrief leggen we uit wat inmiddels is onderzocht, wat de belangrijkste uitkomsten zijn en wat dit betekent voor het vervolg. In het kort – De onderzoeken naar verkeer, water en de kosten zijn afgerond.· – De Braak moet worden aangepast; – het ontwerp daarvoor is nog niet definitief.· – In de huidige opzet zijn de kosten hoger dan de opbrengsten. We onderzoeken hoe we de gewenste kwaliteit en de financiële uitvoerbaarheid beter in balans kunnen brengen.· Er is nog geen zekerheid over voldoende ruimte op het elektriciteitsnet.· – We kunnen nog geen betrouwbare datum noemen voor de start van de procedure en de bouw.· – De volgende nieuwsbrief verschijnt in december 2026. Vessem Noord wordt meer dan alleen een woonwijk. Het uitgangspunt voor Vessem-Noord is breder dan alleen het bouwen van woningen. We willen een woongebied maken dat aansluit bij het dorp en het omliggende landschap. Daarbij is onder andere ruimte voorzien voor:groen, bomen, hagen en natuur;de opvang van regenwater;wandel- en fietsroutes door en rond het gebied;verbindingen richting het Knuppelbosje en de omliggende bossen;struinpaden en ruiterpaden;veilige routes naar het centrum van Vessem;goed begaanbare openbare ruimte, ook voor mensen met een rolstoel of scootmobiel;woningen en erven die passen bij het dorpse en Kempische karakter van Vessem. De gebiedsvisie gaat uit van een groene en landelijke woonomgeving met ruimte voor ontmoeting, beweging en natuur. Ook blijven belangrijke doorzichten naar het landschap behouden. Dat zijn bewuste keuzes. Zij zorgen ervoor dat Vessem-Noord niet alleen woningen oplevert, maar ook een aantrekkelijke en toekomstbestendige uitbreiding van het dorp. Die kwaliteit vraagt echter veel ruimte en brengt kosten met zich mee. Verkeersonderzoek afgerond: De Braak moet worden aangepastHet verkeersonderzoek is inmiddels afgerond. Daaruit blijkt dat De Braak moet worden aangepast om het verkeer van Vessem-Noord veilig te kunnen verwerken. De Braak is nu een smalle weg. In de huidige situatie past dat bij de hoeveelheid verkeer. Na de bouw van Vessem-Noord neemt het aantal auto’s, fietsers en voetgangers toe. De huidige inrichting is daarop niet berekend. Daarom is een ontwerp gemaakt voor een nieuwe inrichting van De Braak. In dit ontwerp wordt onder andere uitgegaan van:een bredere rijbaan;een trottoir voor voetgangers;klinkers in plaats van asfalt;maatregelen om de snelheid laag te houden;nieuwe, lagere straatverlichting;bomen, bermen en een groene inrichting;aanpassing van de kruising met Heike. De Braak blijft een weg waar maximaal 30 kilometer per uur mag worden gereden. Bij de inrichting staat de veiligheid van bewoners, fietsers en voetgangers centraal. De nieuwe inrichting is inmiddels ook doorgerekend. Daarmee weten we beter welke werkzaamheden nodig zijn en met welke kosten rekening moet worden gehouden. Het ontwerp is nog niet definitief en wordt verder afgestemd op de uiteindelijke inrichting van Vessem-Noord. Water vasthouden wordt steeds belangrijkerDe aanhoudende droogte van dit jaar laat goed zien waarom we bij een nieuwe woonwijk niet alleen moeten nadenken over het afvoeren van regenwater, maar vooral ook over het vasthouden ervan. Door hogere temperaturen verdampt meer water en door klimaatverandering neemt de kans op droge perioden toe. Tegelijkertijd komen ook zware regenbuien vaker voor. Een toekomstbestendige wijk moet daarom met beide situaties kunnen omgaan. Bij de inrichting van Vessem-Noord willen we regenwater daarom zo veel mogelijk in het gebied vasthouden. Het water kan worden opgevangen in bijvoorbeeld greppels, groene laagtes en wadi’s. Een wadi is een lager gelegen groen gebied waarin regenwater tijdelijk wordt opgeslagen en daarna langzaam in de bodem zakt. Aquabrains heeft onderzocht hoeveel ruimte voor wateropvang in het huidige plan aanwezig is en hoeveel ruimte nodig is. Daaruit blijkt dat in een aantal delen van het plan nog extra ruimte voor water moet worden gevonden. Dat kan betekenen dat:bestaande greppels breder moeten worden;extra groene laagtes of wadi’s nodig zijn;verschillende delen van het watersysteem met elkaar moeten worden verbonden;de indeling van woningen, wegen en groen op onderdelen moet worden aangepast. Het onderzoek van Aquabrains is een belangrijke bouwsteen. Voor het omgevingsplan moet nog een volledig waterplan worden opgesteld. Daarin wordt de wateropvang voor het hele gebied in samenhang uitgewerkt. Bij het opstellen van het waterplan wordt ook bekeken wat de wateropvang betekent voor de afwatering en de waterhuishouding rond de bestaande percelen. Op dit moment is die uitwerking nog niet gereed. Het waterschap is hierbij betrokken. Waterberging is geen losse extra voorziening, maar een noodzakelijk onderdeel van een veilige, groene en toekomstbestendige woonwijk. Het vasthouden van schoon regenwater kan bovendien bijdragen aan het aanvullen van het grondwater en aan de natuur rond het Knuppelbosje en de Spekdonken. Financiële uitwerking vraagt om aanpassing van het planDe gemeente heeft vanaf het begin berekeningen gemaakt om te beoordelen of Vessem-Noord haalbaar is. De eerdere berekeningen waren gebaseerd op de gebiedsvisie, globale aantallen woningen en voorlopige uitgangspunten. Het plan is inmiddels veel verder uitgewerkt. De woningen, wegen, groenvoorzieningen, wateropvang en verschillende straatprofielen zijn ingetekend. Ook voor de nieuwe inrichting van De Braak is een ontwerp en een kostenraming gemaakt. Op basis daarvan is nu een veel gedetailleerdere berekening opgesteld van de kosten en opbrengsten. Deze berekening is ook nodig voor het kostenverhaal. Kostenverhaal betekent dat grondeigenaren en ontwikkelende partijen bijdragen aan de openbare voorzieningen die nodig zijn om de woningbouw mogelijk te maken. De gemeente moet daarbij nauwkeurig kunnen onderbouwen welke kosten bij het plan horen en hoe deze over de verschillende partijen worden verdeeld. Voor deze berekening zijn verschillende deskundige bureaus ingeschakeld:Nimas heeft berekend wat de aanleg van onder andere wegen, groen, riolering,wateropvang en andere openbare voorzieningen kost;Stec Groep heeft berekend welke opbrengsten kunnen worden verwacht van de grond waarop woningen worden gebouwd;Kendes heeft de huidige waarde van de gronden in het hele gebied bepaald. Deze informatie is samengebracht in één berekening voor het volledige gebied. Uit de berekening blijkt dat de verwachte kosten in de huidige opzet hoger zijn dan de verwachte opbrengsten. We moeten daarom onderzoeken hoe we de gewenste kwaliteit en de financiële uitvoerbaarheid beter met elkaar in balans kunnen brengen. Waarom zijn de kosten relatief hoogEen belangrijke verklaring is de omvang van het gebied. De berekening gaat over een gebied van ongeveer 25,4 hectare. Ongeveer de helft daarvan is bedoeld als woongebied. Maar ook binnen dat woongebied is ruimte nodig voor straten, groen, wateropvang en andere openbare voorzieningen. Uiteindelijk kan dus maar een beperkt deel van het totale gebied worden gebruikt als bouwgrond voor woningen. Tegelijkertijd rekenen we wel de kosten mee voor de inrichting van het hele gebied. Denk daarbij aan:de herinrichting van De Braak;wegen en riolering;grote hoeveelheden groen;waterberging; wandel-, fiets-, struin- en ruiterpaden;verbindingen met het dorp en de bossen;een goede landschappelijke inpassing;een openbare ruimte die voor iedereen toegankelijk is. Vessem-Noord is daarmee een ruim en groen plan, waarin veel meer wordt aangelegd dan alleen straten en woningen. De kwaliteiten uit de gebiedsvisie zijn belangrijk voor Vessem en blijven het uitgangspunt voor de verdere uitwerking. Tegelijkertijd moeten we onderzoeken hoe we deze kwaliteiten slimmer kunnen realiseren en de kosten en opbrengsten beter in evenwicht kunnen brengen. Welke mogelijkheden onderzoeken we?We gaan de komende periode verschillende mogelijkheden naast elkaar zetten. Daarbij kijken we naar vragen zoals:Kunnen onderdelen slimmer of goedkoper worden uitgevoerd?Kunnen werkzaamheden anders worden verdeeld of gefaseerd?Kan de beschikbare ruimte efficiënter worden gebruikt?Kunnen op geschikte gronden van de gemeente meer woningen worden gebouwd?Welke combinatie van maatregelen geeft de beste balans tussen woningen, groen, water, bereikbaarheid en kosten?Aan de ontwikkeling van Vessem-Noord doen 29 particuliere grondeigenaren mee. Het onderzoek naar de mogelijkheid om meer woningen te bouwen richt zich op gronden die in bezit zijn van de gemeente. Het betekent dus niet dat de gemeente zonder overleg meer woningen wil plaatsen op de gronden van particuliere eigenaren. Er is nog geen besluit genomen over het toevoegen van woningen. Dat is één van de mogelijkheden die wordt onderzocht. Daarbij kijken we niet alleen naar de financiële gevolgen, maar ook naar verkeer, water, landschap, woonkwaliteit en de gevolgen voor de omgeving. Het doel is om een plan te maken dat financieel uitvoerbaar is en tegelijkertijd de belangrijkste kwaliteiten van de gebiedsvisie behoudt. Waarom kunnen we nog geen planning geven?We begrijpen dat veel inwoners vooral willen weten wanneer de procedure begint en wanneer de eerste woningen worden gebouwd. Op dit moment kunnen we hiervoor nog geen betrouwbare datum noemen. Eerst moeten de uitkomsten van de onderzoeken in één aangepaste planopzet worden samengebracht. De onderdelen hebben namelijk invloed op elkaar. Extra ruimte voor water kan gevolgen hebben voor de plaats van woningen. Een ander aantal woningen heeft gevolgen voor verkeer, de elektriciteitsaansluiting, de kosten en de opbrengsten. Ook de inrichting van De Braak moet hierop aansluiten. De komende periode staat daarom in het teken van:het analyseren van alle nieuwe kosten en opbrengsten;het onderzoeken van mogelijke besparingen en aanpassingen;het verder uitwerken van het waterplan;het bepalen van een aangepaste opzet voor Vessem-Noord;het verder voorbereiden van het omgevingsplan. Het bepalen van een aangepaste opzet is daarbij niet het eindpunt. Daarna moeten de onderzoeken verder worden uitgewerkt, moeten de afspraken en regels voor het omgevingsplan worden opgesteld en volgt de formele besluitvorming. Ook moeten we blijven afstemmen met grondeigenaren, provincie, waterschap, Enexis en andere betrokken partijen. De voorbereiding zal daarom nog geruime tijd vragen. We realiseren ons dat dit langer duurt dan inwoners en ook de gemeente zouden willen. We noemen nu bewust geen maand of datum voor de procedure of de start van de bouw. Een planning heeft alleen waarde als deze is gebaseerd op voldoende zekerheid over het plan, de kosten, het water en de beschikbare netcapaciteit. Die zekerheid is er op dit moment nog niet. Hoe informeren we je verder?In de volgende nieuwsbrief komen we opnieuw terug op dezelfde onderwerpen. We geven dan aan:welke mogelijkheden zijn onderzocht;welke keuzes inmiddels zijn gemaakt;hoe het waterplan vordert;of er meer duidelijkheid is van Enexis;en welke volgende stap in de voorbereiding van het omgevingsplan kan worden gezet. De volgende nieuwsbrief verschijnt in december 2026. Komt er eerder belangrijk nieuws, dan wachten we niet tot de volgende kwartaalnieuwsbrief. Zodra er een aangepaste planopzet ligt en duidelijk is welke onderdelen gevolgen kunnen hebben voor de directe omgeving, informeren we de aanwonenden daarover. We geven dan ook aan over welke onderdelen nog kan worden meegedacht. Vessem-Noord blijft de locatie waar de gemeente de noodzakelijke woningbouw voor Vessem wil realiseren. De onderzoeken die nu zijn afgerond helpen ons om die ontwikkeling goed, veilig en met de gewenste kwaliteit vorm te geven. Vragen?Heb je vragen over deze nieuwsbrief of het plan Vessem-Noord? Neem dan contact op met het team Vessem-Noord via het contactformulier hieronder. |
